서론: 토허구역 실거주 유예 확대를 바라보며
최근 서울 부동산 시장을 모니터링하면서 가장 아쉬웠던 점은 강남 3구나 목동, 여의도 같은 토지거래허가구역(토허구역) 내의 거래 절벽이었습니다. 인프라가 좋은 상급지로 갈아타거나 첫 집을 마련하려는 무주택자분들이 많음에도 불구하고, '4개월 내 무조건 입주 및 2년 실거주'라는 강력한 규제 때문에 세입자가 있는 알짜 매물들은 쳐다볼 수도 없었기 때문입니다.
실제로 얼마 전 송파구 잠실동 일대로 임장을 다녀왔을 때도, 중개업소 대표님들께서 "전세 낀 좋은 매물이 나와도 실거주 의무 때문에 거래를 성사시킬 수가 없다"며 한숨을 쉬시던 모습이 선합니다.
하지만 2026년 5월 12일 오늘, 국토교통부에서 이 가려운 곳을 긁어주는 중요한 부동산 대책을 발표했습니다. 올해 말까지 토지거래허가구역 내에서 세입자가 있는 주택을 무주택자가 매수할 경우, 실거주 의무를 한시적으로 유예해 주겠다는 내용입니다. 이번 대책의 핵심 내용과 장단점, 그리고 무주택자가 특히 주의해야 할 대출 규제까지 제 개인적인 분석을 더해 꼼꼼히 정리해 보겠습니다.
본론 1: 토지거래허가구역 실거주 유예 확대의 핵심 내용
이번 조치의 핵심은 매도자의 범위를 '모든 주택 소유자'로 넓혔다는 점입니다. 지난 2월에는 다주택자의 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 다주택자 매물에만 한시적 유예를 주어 1주택자들이 역차별을 받는다는 논란이 있었습니다. 정부는 이를 보완하기 위해 비거주 1주택자를 포함한 '세입자 있는 주택 전체'로 대상을 확대했습니다.
이 제도를 적용받기 위해 매수자와 매도자가 충족해야 하는 구체적인 가이드라인은 다음과 같습니다.
대상 매물: 2026년 5월 12일 발표일 기준으로 이미 임대차 계약이 체결되어 세입자가 거주 중인 주택 전체입니다.
매수자 자격 요건: 발표일(5월 12일) 현재부터 계속해서 '무주택' 상태를 유지하고 있는 실수요자여야 합니다. (발표일 이후 주택을 매도해 무주택자가 된 경우는 제외됩니다.)
신청 및 취득 기한: 2026년 12월 31일까지 관할 지자체에 토지거래허가를 신청해야 하며, 허가 이후 4개월 이내에 등기(소유권 이전)를 완료해야 합니다.
부동산거래신고법 시행령은 5월 13일부터 입법예고에 들어가며, 이르면 이달 말부터 본격적인 신청이 가능할 것으로 보입니다.
본론 2: 이번 대책의 장점과 치명적인 단점 (대출 규제)
이번 대책은 얼어붙은 토허구역 거래에 숨통을 틔워줄 수 있다는 장점이 있지만, 현실적인 한계점도 명확합니다. 자금 계획을 세우기 전 반드시 장단점을 비교해 보아야 합니다.
1. 주요 장점
무주택자의 상급지 진입 장벽 완화: 전세를 끼고 매수할 수 없었던 강남, 송파, 목동 등의 우량 매물을 무주택 실거주 희망자가 미리 선점할 수 있는 기회가 생겼습니다.
매도인의 처분 편의성 개선: 세입자의 임대차 기간이 많이 남아 집을 팔지 못하고 자금이 묶여 있던 1주택자 및 다주택자들이 자금을 원활하게 융통할 수 있게 되었습니다.
2. 치명적인 단점과 현실적 장벽
가장 큰 걸림돌은 대출 규제입니다. 이번 조치로 주택담보대출 실행 시 강제되던 '전입신고 의무'는 면제되지만, 무주택자 주택담보인정비율(LTV) 40% 규제는 그대로 유지됩니다.
예를 들어, 토허구역 내 15억 원짜리 아파트에 전세 보증금이 9억 원(전세가율 60%) 들어있다고 가정해 봅시다. 매수자가 받을 수 있는 LTV 40%의 법적 대출 한도는 최대 6억 원입니다. 그러나 이미 전세 보증금 9억 원이 대출 한도를 초과했기 때문에 주택담보대출은 단 1원도 나오지 않습니다. 결과적으로 매매가와 전세가의 차액인 6억 원을 온전히 '순수 개인 현금'으로만 조달해야 합니다.
여기에 세입자가 퇴거할 때 보증금을 돌려주기 위한 '전세자금퇴거대출'이나 '생활안정자금대출' 역시 최대 한도가 1억 원으로 제한되어 있어, 추후 세입자가 나갈 때의 자금 압박도 만만치 않을 것입니다.
본론 3: 향후 부동산 시장 전망 및 개인적 견해
정부는 이번 조치가 지정 이전처럼 '갭투자'를 용인하는 것이 아니라고 선을 그었습니다. 이재명 대통령 역시 SNS를 통해 "잔여 임대 기간 내에 매매대금 전액을 지급해야 하므로 사실상 갭투자 허용이라는 주장은 억까에 가깝다"고 언급한 바 있습니다.
실제로 유예를 받더라도 기존 세입자의 최초 계약 종료일에 맞춰 매수자가 반드시 입주해야 하며, 이후 2년간 실거주 의무를 이행해야 합니다. 유예 기간 역시 최대 2년(2028년 5월 11일까지)을 넘길 수 없습니다.
제가 판단하기에 이 정책으로 인해 토허구역 내 매물 출회량은 일시적으로 증가할 것입니다. 거래량 또한 소폭 상승하겠지만, 대출 규제의 문턱이 워낙 높기 때문에 시장이 과열되기는 어렵습니다. 결국 철저하게 자금 동원력이 있는 '현금 부자 무주택자'들이 서울의 핵심 입지로 진입하는 양극화 현상이 뚜렷해질 것으로 전망합니다.
결론 및 대표적인 Q&A 5가지
마지막으로 이번 실거주 유예 확대 방안과 관련하여 가장 빈번하게 나올 수 있는 질문들을 정리하며 글을 맺겠습니다.
Q1. 지금 당장 계약서를 작성해도 실거주 유예를 받을 수 있나요?
A1. 법 개정 절차가 필요하므로 이르면 2026년 5월 말부터 지자체 신청이 가능할 예정입니다. 법적 효력이 발생한 이후인 연말(12월 31일)까지 토지거래허가 신청을 완료해야 안정적으로 유예 혜택을 볼 수 있습니다.
Q2. 매도자가 다주택자일 때와 1주택자일 때 차이점이 있나요?
A2. 매수자 입장에서는 차이가 없습니다. 매도자의 주택 보유 수와 상관없이 '발표일 현재 세입자가 있는 주택'이라면 모두 유예 대상이 됩니다. 다만 매도자(다주택자) 입장에서는 실거주 의무만 유예될 뿐 양도세 중과는 그대로 적용되므로 세무 리스크를 파악해야 합니다.
Q3. 매수자가 일시적 2주택자가 되는 경우에도 유예 적용이 되나요?
A3. 불가능합니다. 이번 조치는 무주택 실수요자에게 기회를 넓혀주기 위한 취지입니다. 따라서 발표일인 2026년 5월 12일부터 매수 시점까지 계속해서 무주택 상태를 유지한 자로 대상이 엄격히 제한됩니다. 갈아타기 목적의 유주택자는 제외됩니다.
Q4. 세입자가 나중에 계약갱신청구권을 행사하면 유예를 더 받을 수 있나요?
A4. 받을 수 없습니다. 정부가 제시한 실거주 유예 기간은 최대 2년이며, 아무리 늦어도 2028년 5월 11일 이내에는 무조건 매수인이 입주해야 합니다. 계약 전 세입자의 남은 임대차 기간을 명확히 확인하지 않으면 낭패를 볼 수 있습니다.
Q5. 실거주 의무를 이행하지 않았을 때 어떤 페널티가 있나요?
A5. 정부와 지자체는 이번 유예 조치 이후 실거주 이행 여부를 전수조사 수준으로 철저히 점검할 예정이라고 밝혔습니다. 만약 고의로 실거주 의무를 위반하거나 부정행위가 적발되면 취득가액의 최대 10% 범위 내에서 이행강제금이 부과되거나, 토지거래허가 자체가 취소되어 매매 계약이 무효화될 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.
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